Dernière mise à jour éditoriale : 2026-10-22

Acheter ou louer : que faut-il mettre dans le calcul ?

Comparer une mensualité de crédit à un loyer ne répond pas à la question « acheter ou louer ». Ce guide liste ce qu'un calcul honnête doit contenir : les coûts d'achat au-delà de la mensualité, le rendement que l'apport aurait produit ailleurs, et l'horizon de détention, la variable qui domine presque toujours la conclusion. Un exemple chiffré reproductible illustre chaque étape.

1. Pourquoi « mensualité contre loyer » est une comparaison fausse

La comparaison intuitive (« ma mensualité serait proche de mon loyer, donc autant acheter ») mélange deux choses différentes. Une partie de la mensualité rembourse du capital : c'est de l'épargne forcée, pas un coût. Dans l'autre sens, la mensualité ignore des coûts de la propriété qui n'existent pas en location, et ce que l'apport immobilisé aurait rapporté s'il était resté investi.

Le bon cadre de comparaison est le suivant : sur un horizon donné, quel patrimoine net possède-t-on à la fin dans chaque branche ?

• Branche achat : valeur du bien à la revente, moins la dette restante, moins les frais de revente, moins tous les coûts de détention payés en chemin.
• Branche location : le portefeuille financier constitué avec l'apport non dépensé et avec chaque euro d'écart mensuel entre le coût complet de la propriété et le loyer.

2. Les coûts d'achat que le calcul doit contenir

2.1 Coûts d'entrée

Dans l'ancien, les frais d'acquisition (droits de mutation, émoluments, formalités, couramment appelés « frais de notaire ») sont de l'ordre de 7 à 8 % du prix. C'est un coût sec : il n'est jamais récupéré à la revente.

2.2 Coûts de détention récurrents

• Intérêts du crédit et assurance emprunteur : la part d'intérêts de chaque mensualité est un coût ; la part de capital est de l'épargne.
• Taxe foncière : payée par le propriétaire, pas par le locataire.
• Charges de copropriété non récupérables et entretien : un ordre de grandeur courant est de 0,5 à 1 % de la valeur du bien par an en moyenne longue durée, très variable selon l'état du bien.

2.3 Coûts de sortie

Frais d'agence à la revente le cas échéant, et éventuelle plus-value imposable si le bien n'est pas une résidence principale au moment de la vente.

3. Le coût d'opportunité : l'hypothèse la plus souvent oubliée

L'apport et les frais d'entrée sont de l'argent qui aurait pu rester investi. Si un portefeuille diversifié a un rendement réel attendu $r$, alors un apport $A$ immobilisé pendant $n$ années « coûte » :

Ce coût est invisible sur un relevé bancaire, ce qui explique qu'il soit si souvent omis. C'est pourtant lui qui fait basculer beaucoup de comparaisons sur les horizons courts et moyens. La condition vaut dans l'autre sens : dans la branche location, il faut réellement investir cet argent, pas le supposer.

Le rendement $r$ à retenir est net de l'impôt payé le jour où ce portefeuille est consommé : la part de plus-values de chaque retrait est imposée, alors que le loyer qu'un propriétaire évite ne l'est jamais. La section 6 mesure le poids de cet impôt dans le cas où le portefeuille finance le loyer sans salaire.

4. L'horizon de détention domine la conclusion

Les coûts d'entrée et de sortie sont fixes ; plus l'horizon est court, moins ils ont d'années pour s'amortir. C'est pourquoi la même situation peut donner « louer » à 5 ans et « acheter » à 20 ans sans qu'aucune autre hypothèse ne change. Avant de discuter du taux de crédit ou de la croissance des prix, la question qui pèse le plus est : combien d'années vais-je réellement rester ? Un changement de poste ou de situation familiale arrive souvent plus tôt que prévu au moment de l'achat.

5. Exemple chiffré reproductible

Hypothèses volontairement simples : appartement à 300 000 €, frais d'acquisition 8 %, apport de 30 000 € (10 % du prix), crédit sur 25 ans à 3,5 % ; en face, le même logement se loue 1 000 € par mois.

Coût total d'achat :

Capital emprunté : $324\,000 - 30\,000 = 294\,000\ \text{euros}$. Avec un taux mensuel $t_m = 3{,}5\,\% / 12$ et $M = 300$ mensualités :

La mensualité (1 472 €) dépasse le loyer (1 000 €) de 472 €, avant même la taxe foncière et l'entretien. Mais une partie de ces 1 472 € rembourse du capital : la première année, environ 857 € par mois d'intérêts et 615 € de capital. Le surcoût mensuel de la première année, hors taxe foncière et entretien, est donc d'environ 857 − 1 000 = −143 € : les intérêts seuls coûtent moins que le loyer, mais l'ajout de la taxe foncière, de l'entretien et du coût d'opportunité des 54 000 € engagés (apport + frais) peut inverser le signe, selon l'horizon.

Un calcul statique rend mal cette bascule : chaque terme évolue dans le temps (intérêts décroissants, loyer croissant, portefeuille capitalisé), et la réponse dépend de l'année où l'on arrête la comparaison.

6. Quand il n'y a plus de salaire

Les sections précédentes supposent un revenu qui paie le loyer ou la mensualité. Si vous comptez arrêter de travailler bien avant votre pension, la comparaison change de nature le jour de l'arrêt. Le loyer devient une dépense à financer pendant 50 ans par des retraits sur un portefeuille exposé aux marchés. Le loyer net évité par un propriétaire, lui, ne dépend d'aucun marché.

Le moteur HorizonB mesure cet écart avec le protocole de la page quel capital pour arrêter de travailler : personne seule, arrêt à 45 ans, aucune pension, horizon 95 ans, 2 000 trajectoires de marché. Le portefeuille est réparti entre PEA (60 %), compte-titres (25 %) et livret (15 %) ; les deux premiers sont investis en actions à 4 % de rendement réel annualisé et 15 % de volatilité, le livret rapporte 1 % réel, et la moitié du PEA et du compte-titres est en plus-values latentes au départ, imposées au fil des retraits. Le logement est payé comptant le jour de l'arrêt, garde sa valeur en euros constants et ne produit aucune plus-value. Aucune des deux branches n'emprunte. Le loyer et les charges du propriétaire sont constants en euros d'aujourd'hui.

Chaque euro de dépense annuelle supplémentaire exige 54,5 € de capital pour tenir dans 90 % des trajectoires, et 29,6 € en médiane (une trajectoire sur deux). Cela correspond à des taux de retrait de 1,8 % et de 3,4 %. Sans impôt sur les retraits, le taux médian serait de 4,0 % : en médiane, l'écart vient de l'impôt. À 90 %, le taux passe de 1,83 % avec impôt à 2,06 % sans : ce sont les mauvaises séquences de rendements qui pèsent, l'impôt ne retire que 0,2 point.

Un logement à 250 000 €, soit 270 000 € frais d'acquisition compris, se loue 1 000 € par mois. Le propriétaire paie 3 500 € par an de taxe foncière, de copropriété et d'entretien. Le loyer net évité vaut donc 8 500 € par an, soit 3,15 % du prix tout compris. Avec 25 000 € par an de dépenses hors logement :

En médiane, l'écart de 18 000 € est du même ordre que les frais d'acquisition. Pour tenir dans 90 % des trajectoires, le locataire doit réunir 193 000 € de plus. À patrimoine total identique le jour de l'arrêt, 1 824 000 €, le locataire tient dans 86 % des trajectoires, le propriétaire dans 90 %. Le propriétaire part avec 1 554 000 € de portefeuille et un logement de 250 000 € ; les 20 000 € de frais d'acquisition sont perdus. Les patrimoines médians restent proches toute la vie. L'écart se creuse au 10e centile, la trajectoire que neuf sur dix dépassent, parce qu'un logement ne peut pas tomber à zéro :

Le rapport entre le loyer net évité et le prix tout compris décide. Sous ce protocole (arrêt à 45 ans, sans pension) :

• au-dessus de 3,4 %, l'achat l'emporte même en médiane ;
• entre 1,8 et 3,4 %, la location l'emporte en médiane et l'achat sur la sécurité : c'est la zone de l'exemple ;
• au-dessous de 1,8 %, la location l'emporte dans tous les cas.

Ce résultat vient du loyer net évité, un flux stable et non imposé. Dans les mauvaises trajectoires, un rendement plus faible mais stable soutient un retrait plus élevé qu'un rendement plus fort mais volatil.

Les seuils selon l'âge d'arrêt. Les deux seuils sont l'inverse du capital exigé par euro de dépense. Ils montent avec l'âge d'arrêt, parce que le capital a moins d'années à tenir :

Les multiples à 90 % sont ceux de la colonne « pension 0 % » des grilles de la page quel capital pour arrêter de travailler. Une pension change peu ces seuils, parce qu'elle verse le même montant quel que soit le loyer : avec 15 000 € par an de pension nette à partir de 67 ans, chaque euro de dépense exige 53,6 € de capital à 90 % au lieu de 54,5 €, pour un arrêt à 45 ans.

Le sélecteur ci-dessous applique ces seuils à votre logement : prix, frais d'acquisition, loyer du même logement, charges du propriétaire et âge d'arrêt.

Ce que ce protocole ne modélise pas : une hausse ou une baisse réelle du prix du logement, de gros travaux concentrés sur une année, un déménagement qui ferait payer deux fois les frais d'acquisition, un crédit en cours le jour de l'arrêt. Chacun joue dans un sens ou dans l'autre selon le bien et la ville.

7. Ce que le calcul ne capture pas

Un calcul patrimonial n'épuise pas la décision : la stabilité (personne ne peut donner congé à un propriétaire), la liberté de transformer son logement, la mobilité conservée en location, la tolérance à l'endettement sont des préférences à pondérer soi-même, pas des lignes de calcul. Le calcul donne le prix de ces préférences ; la décision vous revient. Le logement porte aussi des risques que la section 6 ne chiffre pas : un seul actif, dans une seule ville, qui ne se vend ni vite ni par morceaux.

8. Projeter votre propre situation

Les formules exactes utilisées par HorizonB pour le crédit, l'apport et le loyer sont publiées dans la méthodologie logement. Le simulateur replace ce choix dans une trajectoire complète, avec fiscalité, retraite et épargne investie, et compare les branches sur votre propre horizon, y compris face à différents scénarios de marché (méthodologie Monte Carlo). La première projection est gratuite et sans compte.

Ce guide est pédagogique : il ne constitue ni un conseil financier personnalisé, ni une recommandation d'achat ou de location.

9. Sources et reproduction des chiffres

Liens vérifiés le 17 juillet 2026. Les formules de crédit, d'apport et de loyer citées dans ce guide sont celles de la méthodologie logement ; le taux d'entretien courant (0,5 à 1 % par an) est une hypothèse d'ordre de grandeur à ajuster à l'état réel du bien, pas une valeur réglementaire.

Les chiffres de la section 6 ont été générés le 22 octobre 2026 par le script scripts/proto-acheter-ou-louer-article.mjs, avec la version du modèle de cette date, le millésime fiscal 2026, la graine 20260720 et 2 000 trajectoires par évaluation. Le capital requis est trouvé par dichotomie sur les mêmes trajectoires, comme sur la page quel capital pour arrêter de travailler. Les montants sont arrondis au millier d'euros. Les multiples par âge d'arrêt et le fichier de données du sélecteur s'obtiennent avec l'option --json du même script. La graine seule ne suffit pas à reproduire ces chiffres après un changement de modèle.

Correction ou audit

Cette page expose la méthode de comparaison entre achat et location. Pour proposer une correction, indiquez la section concernée, la formule ou l'hypothèse actuelle, la version proposée, la source ou la justification, et si possible un exemple chiffré reproductible.