Dernière mise à jour éditoriale : 2026-09-17

Calcul du crédit immobilier et du logement

HorizonB calcule un achat immobilier depuis le prix augmenté des frais de notaire, retire l'apport, puis rembourse le capital par une mensualité constante, assurance emprunteur en plus. Sans apport saisi, il retient le plus élevé entre 10 % du prix et l'apport qui garde la mensualité totale sous 35 % du revenu net mensuel. Dans la même trajectoire, le loyer croît par défaut de 1 % par an en réel, et un bien détenu peut être loué, vacant ou revendu.

1. Coût d'achat

Un achat immobilier part du prix hors frais et ajoute les frais de mutation :

CoutTotal = PrixAchat \times (1 + FraisNotaire)

Le taux de frais est une hypothèse du scénario.

2. Apport

Si l'apport est saisi manuellement :

Apport = ApportManuel

Si l'apport est automatique, HorizonB retient le plus élevé entre 10 % du prix et l'apport nécessaire pour respecter un taux d'endettement de 35 % :

Apport = \max(PrixAchat \times 10\%, Apport_{35\%})

La mensualité maximale est :

MensualiteMax = RevenuNetMensuel \times 35\%

Ce plafond porte sur la mensualité totale, assurance emprunteur comprise, à l'âge d'achat. L'assurance réduit donc le capital empruntable et peut augmenter l'apport automatique.

3. Crédit immobilier

Soit $T$ le taux annuel, $t_m = T/12$ le taux mensuel et $M$ le nombre de mensualités.

Le capital emprunté est :

Capital = \max(0, CoutTotal - Apport)

La mensualité constante hors assurance est :

Mensualite = \begin{cases} \dfrac{Capital}{M} & \text{si } t_m = 0 \\ \dfrac{Capital \times t_m}{1 - (1 + t_m)^{-M}} & \text{si } t_m > 0 \end{cases}

L'assurance emprunteur est un montant mensuel saisi ou un taux annuel appliqué à la base de capital choisie :

AssuranceMensuelle = BaseAssurance \times TauxAssuranceAnnuel / 12

MensualiteTotale = Mensualite + AssuranceMensuelle

La base d'assurance reste celle définie pour le contrat ; elle ne suit pas automatiquement le capital restant dû chaque mois.

L'échéancier conserve la mensualité contractuelle. La projection convertit les paiements annuels en euros d'aujourd'hui :

CreditAnnuel(A) = \frac{\displaystyle\sum_{m\in MoisActifs(A)}(Paiement_m + AssuranceMensuelle)}{(1+Inflation)^{\max(0,A-A_{ref})}}

$A_{ref}$ est le plus tardif de l'âge actuel et de l'âge de début du crédit. $MoisActifs(A)$ désigne les mois de l'année projetée pendant lesquels le crédit reste actif. $Paiement_m$ comprend le capital remboursé et les intérêts du mois, hors assurance. Le dernier paiement est limité au capital restant dû et aux intérêts du mois. La dernière année ne compte que les mois restants ; l'assurance s'arrête avec le crédit. La dette restante suit la même conversion en euros d'aujourd'hui.

4. Résidence principale déjà détenue

Si la résidence principale est déjà acquise, HorizonB ne rejoue pas l'achat passé. La projection utilise le capital restant dû, la mensualité actuelle et la durée restante.

Le moteur calcule l'échéancier contractuel à partir des conditions initiales ou de la situation actuelle saisie. La dette de chaque année correspond au capital restant dû en début d'année, converti en euros d'aujourd'hui. Pour un crédit en cours, cette conversion commence après l'âge actuel.

5. Loyer

Tant que le foyer est locataire, le loyer évolue avec une croissance réelle annuelle :

Loyer(A) = Loyer_0 \times (1 + CroissanceLoyer)^{A - A_0}

Dans le scénario par défaut, la croissance réelle du loyer est de 1 % par an.

6. Coûts des biens et changements d'usage

Chaque bien porte ses coûts courants : taxe foncière, copropriété ou entretien, travaux récurrents, puis assurance adaptée à son usage. Ces coûts suivent les hypothèses de croissance réelle du scénario. Les dépenses d'énergie et de fluides dépendent du logement occupé ou de la période de vacance du bien.

Un changement d'usage conserve le bien et son crédit. Il modifie les loyers, l'assurance et l'affectation des dépenses. Un bien vacant ne produit aucun loyer, mais conserve ses coûts et son crédit. Un achat comptant mobilise le coût d'acquisition sans créer de mensualité.

7. Mise en location et revente

La location modélisée est la location nue. Pour une période locative débutant à l'âge $A_D$ :

Loyers(A) = 12 \times LoyerMensuel \times (1 - Vacance) \times (1 + CroissanceLoyer)^{A-A_D}

Chaque nouvelle période locative repart de son propre loyer et de son âge de début. Les charges récupérées réduisent les coûts du propriétaire, sans produire de revenu supplémentaire si elles dépassent ces coûts.

ChargesNettes = \max(0, CoutsCommuns + AssuranceProprietaire - ChargesRecuperees)

FluxLocatifAvantFiscalite = Loyers - ChargesNettes - FraisGestion - CreditAssuranceIncluse

Les charges récupérées suivent la croissance des coûts, distincte de celle du loyer. La fiscalité dépend du régime micro-foncier ou réel modélisé ; le flux de trésorerie diffère du revenu foncier imposable. Le remboursement du capital et l'assurance emprunteur ne sont pas des intérêts déductibles dans ce modèle.

Une vente retire le bien du patrimoine immobilier et solde sa dette. Son effet sur la trésorerie est :

ProduitNetVente = PrixVente - FraisVente - DetteRestante - ImpotPlusValue

Si ce produit est négatif, le patrimoine financier doit financer la différence. Les règles fiscales de revente sont décrites dans la page Fiscalité.

8. Limites du modèle

Les frais de notaire, taux et durées sont des hypothèses utilisateur.
Les coûts récurrents ne prédisent pas les travaux exceptionnels ni les impayés ; leur traitement dépend des hypothèses du scénario.
La location meublée et ses régimes fiscaux ne sont pas couverts par la location nue modélisée.
Le modèle ne remplace pas une simulation bancaire.

Correction ou audit

Cette méthode expose les formules utilisées pour le logement. Pour proposer une correction, indiquez la situation concernée, la formule actuelle, la formule proposée et un exemple chiffré.